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探析物业管理低碳理念

发布日期:2015-06-12 16:30:24 浏览:244次

  低碳是以低能耗、低排放、低污染为基础,实质是提高能源利用效率、创建绿色能源结构,核心是技术创新、制度创新和发展观的转变。从2003年英国政府文件能源白皮书《我们能源的未来:创建低碳经济》首次提出“低碳”概念;到2005年2月16日,人类历史上首次以法规形式限制温室气体排放的《京都议定书》的正式生效;再到2009年12月7日在丹麦首都哥本哈根为商讨《京都议定书》一期承诺到期后的后续方案召开的世界气候大会。这一切都说明低碳模式是未来世界发展的必然选择,如今它已不仅仅停留于概念层面上:“低碳生活”、“低碳经济”、“低碳发展”等等正在成为全社会的共识,成为全人类所期待的最为主导的生存和发展方式。
  
  回顾2010年全国两会,“两会”人大代表、政协委员们提交的与“低碳”有关的议案、提案占总量的10%左右。这反映了中国在未来实现由“高碳”时代到“低碳”时代的跨越,真正实现经济社会、人与自然的和谐发展,很大程度上取决于低碳政策的实施。
  
  一、房地产行业的低碳趋势
  
  房地产行业是我国国民经济支柱产业之一,同时也是我国碳排放量放大的行业。哥本哈根会议释放的信号,让中国产业界意识到节能减排低碳调整是必经之路。在大力提倡节能减排、生态环保为核心的低碳经济的今天,房地产行业内一度兴起了减排活动,在2008年房地产市场低迷时期,一些高档住宅小区为代表的“低碳建筑”投放市场后,受到了消费者热捧。发展低碳经济,盖低碳建筑短期内可能对企业成本造成一定影响,但从长远看,企业获得的是新一轮产业竞争和技术竞争优势。虽然在未来,我国的房地产行业低碳趋势离步入正轨还有很长的道路要走,当中也不乏一些大打低碳招牌的“伪低碳房”滥竽充数,但笔者认为真金不怕火炼,真正能够在这条轨道上走下去的企业必然是经受住历练的,而随着这种趋势越发成熟,就越发会使得人民受益。
  
  二、低碳剧本下物业管理的角色分析
  
  我国的物业管理是伴随市场经济发展和住房制度改革产生的新兴行业,归属于第三产业的服务业。伴随房地产行业的低碳趋势,必然会催生物业管理行业导入低碳理念优化物业服务。而笔者以为,在低碳趋势中物业管理应主动肩负起传播者、模范者的角色,这是因为低碳理念与物业管理在核心内涵上包含了诸多可以相互融合相互推动的元素在内,具体归纳有以下三个方面:
  
  1、关乎于人。低碳的提出,是在世界经济的发展、人口的剧增、人类欲望的无限上升和生产生活方式的无节制,从而导致二氧化碳排放量越来越大,并严重危害到人类的生存环境和健康安全的大背景下产生的,它是站在人类自身生活的立场上所发出的一种理念。反观物业管理,其服务对象也是“人”,目的是让住户能够享受和谐舒适的生活。两者之间都是以关注于人类生活质量、生存发展为出发点,只是涵盖的范围与层次不同;如果把低碳比作是一种博爱的话,那么物业管理更像是博爱里的一处仁爱。
  
  2、关乎于可持续发展。所谓可持续发展,就是既满足当代人的需求,又不对后代人满足其需求的能力构成危害的发展。低碳理念的提出是秉承这一核心概念的再升华,在可持续发展理论的基础上给予了较为明确的方向性与指导性;再看物业管理,比如其基础功能之一就是实现物业使用功能与价值的保值与增值,同样秉承了可持续发展的理念,而这一理念正是通过对物的管理与对人的服务体现出来的。
  
  3、关乎于社会责任与义务。物业管理产品既有公共产品的属性,又有私人产品的特点,由于具有公共产品的属性,一直以来物业管理行业在社会中也承担着相应的社会责任和义务。在如今倡导低碳理念的时代,物业管理应充分发挥自身在城市管理和社会管理中的作用,优化和节约社会资源;在人文意识上发挥自身贴切民众的行业优势,推广发扬低碳理念,从各方面为低碳理念健康的发展与实施创造良好的社会环境。
  
  因此,随着低碳趋势不断得到社会的共识,物业管理行业也迎来了新的契机,如何在这趋势中重新定位,既能够为低碳理念的实施与推广作出应有贡献,又能籍此推动行业自身发展取得新突破,是值得我们每个行业同仁探讨的新论题。
  
  三、物业管理导入低碳理念的三个基本方面
  
  1、低碳理念在对项目管理方面的导入
  
  对于物业管理企业来说,在项目管理方面导入低碳理念,笔者以为分为以下两方面:
  
  一、项目的前期介入。项目前期介入是物业管理中具有重要意义的基础工作,传统的前期介入是从物业管理角度对物业规划、设计、设备选用、功能布局、施工监管、验收接管、销售和租赁提出建设性意见,充分反映住户要求和物业自身要求,力求使用户入住前的各种前期工作与用户使用的实际需要及日后物业管理工作相适应。那么当导入低碳理念后,除了以上所提的传统工作外,还应于专注以下两点:
  
  1)在项目开发建设阶段,从建筑物设计、施工及其对材料、设施设备的选择上就节能减排提出合理化建议;同时在建筑过程中,由于监理单位与大多数开放商一样往往只注重项目的重大安全质量问题,对细节问题重视程度不够,须最大限度地使施工活动减少对环境负面影响,有效的实现四节一环保(节能、节地、节水、节材和环境保护)。
  
  2)在项目前期管理阶段,一方面基于开发建设阶段介入的基础上,熟悉项目以及配套设施设备的详细信息,根据实际状况制定与之相符的低碳型运行维保计划,为日后的低碳运营管理打下扎实基础;另一方面由于业主装修房的不断增多,各个装修公司水平层次参差不齐,装修过程中除了常见的安全违章问题之外,在节能环保等方面所暴露的细节问题更会尤为凸显,需要对装修过程进行及时监督与指导,对装修安全工作与装修环保工作做到兼顾到位。
  
  二、设施设备的日常管理。低碳理念的导入,意味着将更加专注于科学的调整设施设备运行方式和运行参数,延长设施设备的使用寿命,提高能源效率,降低设备运行成本,主动排查高能耗及不符合环保要求的设施设备,并创造条件建立资源循环再利用体系(如水、电的循环利用),推进设施设备的节能减排改造。
  2、低碳理念在管理方面的导入
  
  众所周知,物业管理的服务对象为人,产品是围绕着其服务对象展开的。因此,让业主或物业使用人能够切身感受到低碳理念所带来的益处,逐渐让这种理念深入人心从而转化为一种生活方式,是物业管理导入重点之一。
  
  那么,如何找寻切入点?笔者以为,可从以下两方面作为参考:
  
  一、环境管理。环境管理是物业管理中的基础事务之一,选择环境管理作为切入点,一方面是因为其本身就属于低碳理念所包含的核心范畴之内,另一方面则是环境管理的工作效果能够让住户较快感知。具体的来看,主要是从以下三个环节来改变:
  
  1)垃圾处理必须遵循“无害化、减量化、资源化”的原则,并做到垃圾分类袋装化,减少垃圾运出的污染。
  
  2)有效控制空气洁净度。降低煤灰、一氧化碳、二氧化硫、油烟等废气排放量,改用液化气作燃料,提倡使用无铅汽油。在车道附近可选择种植对尾气排放有吸收转换功能的植物;对于环境的消杀药物也需要选择对空气污染影响较小的环保配方。
  
  3)科学建立绿化环境。根据不同物业所处的气候、地理等环境因素,建立与之相适应的绿化环境专业养护,从而使得人与自然和谐统一。
  
  二、内部管理。在内部管理中贯彻低碳理念,目的在于通过内部的提升,从而更好的展现于日常服务之中,让业主和物业使用人通过企业服务能够更加直接感触到低碳理念,产生认同。综合来看,笔者以为主要分为以下两点:
  
  1)员工意识与行为的培训。通过系统的低碳知识方面的培训逐渐让员工在工作意识上得到转变,同时在行为上通过公司的规章制度进行规范化;即由意识与行为上的双重强化,逐渐使得员工真正理解低碳理念的重要性并能够在日常工作中展现出来。
  
  2)内部运作向低碳化转型。毋庸置疑,在企业内部运作中倡导低碳化、节能减排理念,会在很大程度上节约运作成本,保证企业的健康发展。如安装环保照明、规定夏日空调标准度数、电脑亮度标准、纸张的二次利用以及无纸化办公的转型等等,都是在不影响运作效率的同时,又能实现良好低碳效应。
  
  3、低碳理念在社区文化方面的导入
  
  我们知道,社区文化是物业服务企业与业主和物业使用人一座必不可少的沟通桥梁。将低碳理念融入社区文化活动之中,充分发挥社区文化对社区管理、物业管理的引导功能、凝聚功能、约束功能以及改造功能,对社区居住人群进行行为塑造、顺势推广,在社区内部逐步形成共同的低碳价值理念;继而随着这种单个社区价值理念逐步形成,又可以借势从内部推广延伸到横向的社区与社区之间的交流互动,从中得到巩固与发展,由区域效应扩展为社会效应,逐渐实现普及民众。
  
  那么,在具体操作方面,笔者拟有以下三个方面供参考:
  
  一、将低碳理念由宏观概念细分为与人们日常生活息息相关的各个点或面(如家居、饮食、出行、环境等)加以策划,在主题选择上确保具有吸引性、实用性。
  
  二、摒弃一味的理论演讲,将理论与现实紧密联系,与参与者产生互动,让大家既能在意识层面上得到改变,更能在实际生活上得到收益。
  
  三、可以将企业自身运营工作中在低碳方面的成功案例选取适合主题进行分享,将企业形象与低碳理念进行捆绑式推广,起到双赢效应。
  
  四、结束语
  
  低碳理念是人类社会文明进步和发展的必然。实践表明,任何一种社会主流习惯的形成,仅靠舆论引导、宣传教导和理念倡导是远远不够的,必要的政策引导、法规约束和利益回报才是形成社会习惯的保障。让民众从低碳理念中享受益处,才能逐步恢复和持续保持一个文明清洁、生态和谐的低碳社会。物业管理作为各行业中最贴近民众生活的行业,有着其得天独厚的亲民优势,能够零距离的贴近民众生活,用自身的行动和文化理念的推广为低碳理念得以发展作出贡献。这里,作为物业管理行业的一份子——笔者向广大行业同仁呼吁:以身作则,让“低碳辐射”从物业管理中绽放,让我们为“低碳幸福”温暖全社会而尽出一份微薄之力!