大发dafa888老虎机官网
联系我们
工作时间
周一至周五:09:00-17:30 周六至周日:10:00-16:00
联系方式
0591-83570111
   打印 繁体 关闭

深度剖析:品牌物业离不开业主的维护

发布日期:2015-06-12 16:49:52 浏览:243次

各大小区论坛上,许多对本小区物业服务不满意的业主,都会嚷嚷着要换物业,动辄就喊:“换物业,把万科和绿城都叫来,大家公平竞争!”

殊不知,就在业主们以主人翁的姿态,在选择物业公司的同时,物业也在对小区进行一番考量。双向选择,谁都不是主导者。

业主们选物业,无非是看资质、看品牌、看价格,那么物业公司,又是以怎么样的标准,来甄选将要服务的小区?

大牌物业:

二手楼盘需求不一基本不接

  为什么拒绝了六合天寓的招标邀请?

  绿城物业副总经理吴志华告诉记者:“我们自己的楼盘都做不过来,怎么可能再去接二手的楼盘?就算要接,也不会接低于每平方米2元的楼盘。”

  万科物业经理赵博则干脆挑明了:“我们根据没有意向进驻六合天寓小区,不知道怎么回事,他们就把我们列进去了。”

  滨江物业运营总监程燕飞说:“滨江物业目前只承接本集团开发的楼盘。”

  至于耀江物业董事长陈家豪则坦言,公司无意向进驻六合天寓,我们公司主要为写字楼、商务楼服务。

  记者了解到,其实这些品牌物业公司不愿接手像六合天寓这样的二手楼盘,还有一个原因是因为小区业主需求不一致。

  吴志华告诉记者,之所以不接二手楼盘,一是因为二手楼盘原先物业费定价偏低,提升难度大;二是业主需求不一,情况复杂。“业主把原物业炒掉,肯定是有想法,会对新物业提出更高要求。而且进驻以后,新物业还时不时会被拿来与旧物业进行比较。”吴志华说,“百人百条心,极有可能一些业主更认可前物业。“

  前物业留下的烂摊子也是个问题。吴志华说:“先不说基础设施维护程度,单要改掉业主们的坏习惯,比方说擅自包阳台或改变外立面什么的,就要比接手一个新楼盘难得多。”

  一级资质物业公司

  对服务的统一标准是定价前提

  作为六合天寓招标名单中,仅存的两家有意向的一级资质物业公司:浙大求是物业和开元物业,他们对此次竞标也颇有顾虑。

  浙大求是物业的楼经理考察后,觉得业委会在物业招标上不是很专业。“业委会让我们自由定价,但是物业服务是劳动密集型服务,多一个人或少一个人,保洁一天一擦或两天一擦,成本大不一样。”楼经理说,“而且不同的业主对物业服务有不同的心理价位,不同价位提供的服务也不一样。没有统一标准,很难制定标书。”

  开元物业牟经理主要从三方面来考察小区。一是项目本身基础硬件有无达到要求。以天寓为例,面上看看什么都好的,但本身存在一些不合理的细节。比方说,房门必须在内反锁,才能保证安全,这对物业安保防盗要求很高。二是各项基础设施维护情况,像电梯、水泵等都需要长期维护,如果存在问题,将留下很大祸患。三是费用问题,现在物管行业的人力成本占总成本的50%-70%,费用高低很大程度上决定了服务质量的好坏。

  “我们已经请业委会对业主进行一个摸底调查,看看大部分人需要的是什么标准的服务,以此为据再来制作标书。”牟经理说。

  二、三级资质物业公司:

  小公司有小公司的拳头产品

  “一级资质的物业公司不是一步登天,也是从三级资质一步步慢慢爬上去的。”作为一家三级资质物业公司,杭州洁发物业管理有限公司总经理史兰法很委屈,他告诉记者,虽然有很多人认为,三级资质的物业公司没能力管理好这么大一个楼盘,但他们对此有信心。

  “像近江三园,之前一家一级资质的公司整整做了8年,业主很不满意,拖欠物业费。去年8月,我们公司进驻后,业主的评价一直不错。”史兰法说。

  三级资质的公司怎么拼得过一级资质的物业?史兰法说,大公司确实比小公司完善,但小公司也有优势,总经理、董事长会亲力亲为,像这次考察,就是公司法人亲自到场,然后亲自制定标书。

  史兰法在考察中发现,小区只有保安12人,每天12小时在岗,这样的安保力量是很难维护小区安全的。所以他为小区制定的服务标准,在安保方面做了调整,实行三班一倒,保证24小时在岗。

  ■专家观点

  物业管理做得好

  说明业主培养得好

  业主和物业就像一对婆媳,婆婆对媳妇百般挑剔,但又离不了媳妇的照顾;媳妇在照顾婆婆同时,还得纠正婆婆的死脑筋。但是如果双方都想换一个,这麻烦可就大了。媳妇换多了,谁都知道这家婆婆难弄,不敢再进门;婆婆换多了,媳妇的名声也就臭了,没人敢再娶。

  这对婆媳该如何相处?记者咨询了杭州旷达物业管理咨询有限公司董事长李平。

  李平告诉记者,选物业,费用与服务对称是核心。一级资质的公司,讲究的是提供服务产品的品质,业主在追求品质的同时,也要考虑自身有没有经济能力来承担。

  “像绿城、南都、滨江、万科等等杭城物业的龙头企业,已经打出品牌,所以走在行业的前端,探索不同的经营模式。而小企业由于信息不对称,虽然也有拳头产品,但大家了解的不多。”

  他认为,现在品牌物业公司和小物业公司各自服务的领域已经非常明朗化,大品牌物业公司以服务高端楼盘为主,而小物业则以接手二手楼盘为主。

  对于一些业主“小企业不顾名声,捞一笔就走”的担心,李平认为没有必要。他说:“捍卫品牌意识,这在如今的物业管理行业已成共识。不过,捍卫品牌是双方面的,物业要努力,业主也要维护。部分物业公司打一枪换一个地方,虽然本身存在问题,但也是中国的物业管理消费环境所致,‘花钱买服务’的意识还未深入人心。”

  “很多业主把物业当成自家保姆,没服务好就全盘否定,连物业费都不缴。这是契约精神的严重缺失。”李平说,“小区物业是全体业主的保姆,行使的是公共性事务管理和服务。部分业主不缴纳物业费,最终损害的是全体业主的利益,这是不合法的行为。”

  李平举了个例子:英式皇家物业管理在全球享有盛誉,但该物业企业除了有先进的服务理念和管理规范,还得益于一批高素质的业主。“凡事讲道理,互相尊重,了解物业的职能范畴,能够有效地监督物业,也能够自发进行自身管理,这正是我们所缺乏的。”李平说,“物业管理做得好,说明业主培育得也好。一个品牌物业,离不开业主的维护。”